Her birimiz, üzerinde yaşadığımız bir avuç toprak dahi olsa ona sahip olmak isteriz. Sahip olduklarımızı da bir belge ile ispatlama ihtiyacı hissederiz. Bu ihtiyaç insanlarda ilk ne zaman belirdi belki bilinmez ama o zamankinin ihtiyacı, bu zamanda, önemi paha biçilerek oluşturulan bir duruma evrildi. Toprağımız, arazimiz, arsalarımız üzerine kurduğumuz evlerimiz, otellerimiz ve şehirlerimiz var artık.

Topraktan yükseldikçe, ondan uzaklaştıkça onun sahibi olduğumuz düşüncesine yenilerek bir de bunu belgelendiriyoruz. Tapu belgesi tam da bu durumda ortaya çıkıyor. Tapular, imarlar, parseller. Toprak dünyasındaki, yani gayrimenkul olarak adlandırdığımız bu durumlar bir de doğaya ait olan toprağın bizde sahiplik hissiyatı uyandırıyor.

Birkaç asır öncesine kadar haberimiz olmayan bu yerleri sahiplendik, bir de sahiplendirmeye başladık. Bizim olduğunu iddia ettiğimiz yetmedi, şimdi onu satmaya başladık. Satışı kolay olsun diye de parçalara bölmeye başladık ve bunu resmileştirme yolunu bulduk.

Tam da bu bölme ve bölünme düşüncenin üzerine tapuda parsel ne demektir, parselin çeşitleri nelerdir ve birbirlerine nasıl dönüştürebilirler gibi konularını yazımızda inceleyeceğiz.

Ev, arsa, arazi alırken veya toprak sahibi olurken dikkat ettiğimiz bu husus ne anlama gelmektedir? Hissedar kelimesinin anlamı nedir? Hisseli tapu hangi şartlarda ortaya çıkmaktadır? Müstakil parsel ne demektir? Tapu üzerinde bulunan oranlardan ne anlamamız gerekir? Hangi oranlar tercih edilmelidir?

Hisseli Tapu

İnternet üzerinden yatırım yapacağınız veya yaşayacağınız bir toprak veya yapı keşfindeyken dikkatinizi çeken ilanın özelliklerine, mevkiine, alanına, çevresine, konumuna baktıktan sonra bakmanız gereken en önemli özelliklerden biri de malik bilgiler kısmı olmalıdır.

Bu tapunun kaç hissedarı var? Burayı satın aldıktan sonra belki satın alırken de kimlerle muhatap olacağım? Bir sorun çıkması durumunda kimlerle konuşacağım ve anlaşma yoluna girmem gerekecek?

Eğer araştırdığınız tapu hissedarlı değil de müstakil ise 1/1 oranını görmeniz gerekecektir. Bu, mal veya mülk sahibinin sadece bir kişi olduğu anlamına gelmektedir. Tek bir sahibi olan ve kadastral paftalarda sahibi olmayan durumdaki tapulara, müstakil tapu denilmektedir. Arsa eğer birden fazla kişi adına sahipliyse bu durum tapuya da yansımaktadır.

Tapu sahipleri oranlı olarak belirtilmiştir. Hisseli tapuda bu oranlar tapuda 1/10 veya 1/20 şekilde belirtilir. Tabii arsanın bölünmüş hali veya kimin hangi tarafa sahip olduğu gibi bilgiler tapuda yer almamaktadır. Bu tarz bilgiler daha sonra tapu sahiplerince belirlenir. Bu gibi tapuların alımı zor olduğu kadar satımında da zorluk yaşanılmaktadır.

Örneğin, on kişilik bir arsaya sahipsiniz ve arsanızdan size düşen payı satmak istiyorsunuz. Bu düşündüğünüz kadar kolay olmayacaktır. Arsaya sahip olan, tapudaki diğer dokuz kişiye de bu isteğinizi beyan etmeniz gerekmektedir. Hissedarları bilgilendirmek, sormak ve haber verme zorunluluğunuz vardır. Bu duruma, şufa hakkı denmektedir. Bu durumda dileyen hissedar size düşen hisseyi, tapuda belirtilen satış fiyatı ve durumuyla satın alma hakkına sahiptir.

Hisseli tapularda kişilere verilen hisseye bağlı olarak tapu alınmasından dolayı talep düşüktür. Kişiler daha çok müstakil tapu tercih etmektedir. Bunun nedeni de müstakil tapuda kişiler arası bir sözleşme bulunmamasıdır.

Müstakil Tapu

Müstakil tapu da ise alım ve satımı yapacak tek kişi sizsinizdir. Müstakil parsel durumu ise şöyle anlatılmaktadır. Bir adanız var ve bu adayı çeşitli bölgelere ayırmak istiyorsunuz. Bunun için sınırları belirlemeli haritalarını çıkarmalı ve parsellere ayırmalısınız.

Daha sonra her parseli ifraz ederek müstakil bir şekilde ortaksız olarak ayırmanız gerekmektedir. Bütünden ayrılmış olan bu parçaların her biri bir kimlik kazanmış sayılmaktadır. Ve bütünden ayrılarak müstakil duruma gelmektedir. İfraz edildikten sonra adadan ayrılan müstakil parsele yine kendine ait, ortaklıkta bulunulamayacak olan müstakil bir tapu çıkarılmaktadır.

Birleştirildiğinde yapboz gibi birbirlerine tam oturacak, herhangi bir girinti veya çıkıntıya sahip olmayacak topraklar yine birbirlerinden bu şekilde ayrılmak için gerekli şartları sağlamaları durumunda ayrılma istekleri işleme konulmaktadır.

Hisseli Tapudan Müstakil Tapuya

Müstakil tapu alarak kendinize ait bir alış-veriş yapmak istediniz fakat beğendiğiniz gayrimenkulün böyle bir durumu yoksa, hisseli tapudan müstakil tapuya geçiş yapmanız için bir yol bulunmaktadır. Bunlar için bazı şartlar mevcuttur. Eğer taşınmazınız bu şartlara uygunluk gösterebilirse tapu değişikliğine gidebilirsiniz.

Öncelikle belirlediğiniz ve anlaşmasını yapmak istediğiniz taşınmazın imara uygun olmalıdır. Ruhsat şartlarını da sağladıktan sonra sizden başka diğer tüm hissedarların haberinin olması ve rızalarının alınmasından sonra belediyeye haber verilir ve işlem başlatılır. Belediye tarafından da onay alan tapu, hisseli tapudan müstakil tapuya geçişi yapılmaktadır.

Her bir hissedar, hisseli tapularını, müstakil(bireysel) tapuya çevirmiş olur. Aynı şekilde artık mülklerini satmak isteyen hisseli tapu sahipleri, tapularını verdikleri için istedikleri durumda şahıslarına ait olan ve belediye taraflarınca bölünen taşınmazlarını diledikleri gibi satabilirler. Böyle durumlarda müstakil yani bağımsız tapular öncelikli durumdadır. Kimse yatırım yapacağı veya yaşayacağı taşınmazın kendinden başka sahibinin olmasını istemez.

Mal sahibi olmak, idari işlemler, alım-satıp yapımı zor süreçlerdir. Ve insanların kendilerine ait olması gereken sorumlulukları ne başkalarına yüklemeleri doğru olmaz ne de başkasının sorumluluğunu sırtlanması doğru sayılmaz. Her koyunun kendi bacağından asılacağı gibi her mal ve mülk sahibinin kazancı da kendine olmalıdır. Bu bağlamda bizden de size bir açıklama yazısı hazırlamak düştü.